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来源：地产总裁参考
文|潘永堂
10强房企计策褒贬系列
2024年10强榜中，来了三位新面貌
越秀、滨江和华发。
有点刚巧，他们都是区域深耕的王者，但在24年又都进入宇宙10强阵营。
越秀，有更空洞的发扬。
以前多年越秀以矜重著称，但近2年晋级却很迅猛！
22年16强，23年12强，24年进入8强！
在楼市下行期，越秀地产硬是从昔日多年广州龙头国企一跃晋级为“宇宙头部房企”，何况照旧8强。
什么铸就了越秀地产的闪电晋级？
Part1
越秀地产，吃透一线城市复苏红利
看成新晋宇宙8强，越秀地产24年得益单中遮掩了什么“能量石”或是“加快器”？
开头，名义上看，越秀的晋级，源于前2年拿地相对更猛。
比如新增货值榜上22年是7强，23年10强，24年5强。职权拿地榜上22年是9强，23年9强，24年亦然9强……显豁，22年，23年拿地不管金额榜照旧货值榜，都是权臣开头销售榜。
这解说——越秀在前2年拿地是更高出的行业存在。
这不是命运，而是源于前瞻的计策牵引。
越秀地产董事长林昭远提前给出了研判：
“在这一轮行业下行期，房企若是不成抓续的投资拿地，那么异日几年的筹划遏抑就会出丑，以致会掉队。”
事实上，越秀莫得奢靡这轮下行期的“危中之机”！
其次，逆势放量拿地，不是越秀晋级的枢纽，枢纽在于越秀找到了拿地最顶级的“筹码”。这个筹码便是
重仓“一线城市”！
逻辑很浮浅。
一则一线城市领有宇宙最多的东说念主口，最牛的产业，最佳的资源配套……这一轮中国楼市率先止跌回稳的城市一定是一线城市；二则即使行业下行周期是漫长的，黑白折的，但一线城市拿地和销售依然是相对最安全的策略。三则一线城市精选名目，也有高价差的利润空间。比如迥殊据统计，北京五环内地块平均房价地价差达5万/㎡傍边，可赞助50%以上溢价。
以东说念主口增长为例，最近10年来，宇宙东说念主口增速举座为3%，但北上广深一线城市东说念主口净增突出1000万，累计增幅达到14%。
中国667个城市，四个一线城市是顶级翘楚的存在！
房企，得一线者得宇宙！
Part 2
一线城市的“紧要者、收益者”
自21年7月开启的行业下行期，咱们果然看到一线城市是率先筑底回暖的，诚然历程有脉冲式高涨，但最典型、最抓久的是24年926救市后的爆发式复苏。
不仅如斯，2025年3月四个一线城市单月成交面积环比近乎翻倍！
回来以前的2024年，越秀地产成为一线城市最强“掘金者”之一。
数据话语，资源话语。
其一、弹药足。
越秀24年一线城市土储“弹药”不管皆备值，相对值都是行业开头。
为何说越秀重仓一线城市？
中枢在于2024年新增土储的8个城市294.6亿职权拿地额中，只是北京、上海、广州三个一线城市拿地占比就高达82.7%。若按新增土储面积计较，三个一线城市占比超75%。（北京54万㎡、上海30万㎡、广州110万㎡）
82.7%、75%占比是什么见解？
有对比就有发现。
一方面，2024 年百强房企新增土储面积中，一线城市占比才26%；另一方面，2024年初部房企新增土储中，一线城市占比平均约40%-60%。
比如绿城24年一线城市拿地占比不到40%，建发24年一线占比约35%。招商蛇口一线新增土储占比约25%！
放眼头部房企，一线城市拿地占比突出80%唯有2家。
一个是中海83.8%，一个是越秀82.7%！
这都是皆备的“重仓”。
诚然反过来，越秀在三个一线城市插足皆备值也不小。比如北京是93亿，上海是69亿，广州是82亿，合计243亿。
诚然8强的越秀，相对3强的中海华润一线拿地皆备值要少一些，但这么类比没真义。
中枢在于越秀投资强度要确保“以销定投”和保抓财务安全和高质料。举座而言，越秀24年0.33的较高投资强度和一线城市超82.7%的“歪斜”，已代表了越秀对一线城市最大程度的“偏疼”！
其二，总量销售开头。
昨天的优质的弹药，便是今天齐全的热销。
2024年越秀一线城市销售功绩就达到600亿，占宇宙总销售额1145亿比重突出5成，达52.4%。
向外看，24年一线城市销售占总条约销售突出50%的，10强房企中唯有2家，即中海和越秀。
向内看，越秀3个一线城市销售600亿，而剩下布局24个城市销售总额545亿。
其三、单城销售亦然开头。
在600亿销售佳绩中，广州看成大本营，实现433.7亿销售额，陆续稳居广州第一；北京销售额87.3亿，初次进入前十阵营，位列北京9强；而上海销售66亿，进入前10。
客岁的优质土储，便是本年的多盘热销。
2025年越秀开局就火，比如北京海淀越秀和樾望云、和樾玉鸣首日双开，就以152亿创下北京同时阛阓销售新高。
Part 3
越秀一线城市深耕模子：“四合一”交代
一线城市作念地产开导有他的特有上风和高门槛。
比如流速、销售速率和现款流发扬会优于二三四线城市；一线城市高净值东说念主群占比高，对高端住宅的需求蓬勃且精深。一线城市鄙人行期反弹会开头二三线城市，涨幅也会更大……但反过来，房企能进入一线城市开导，乃至恒久深耕作念大作念强，这就需要房企粗略变成一套开头且均好的交代和体系。
今天靠一招鲜，念念在一线城市活命也曾很难了，“才智均好，系统开头”也曾是基本前提。
比如房企能在一线城市深耕的才智和资源至少应该包括：“强盛的资金实力、精确地盘投资策略、过硬的居品力和品牌、城市深耕与政策适应才智。”
应该说，越秀今天这个落子、深耕一线城市的系统才智和交代，也曾完全具备。
开头，越秀一诞生，就站在“一线城市”巨东说念主肩膀，尔后十年磨一剑成为
“一线城市深耕王”！
相对地产十强华发是三线（珠海）深耕王，地产九强滨江是二线深耕王（杭州），那么，地产八强越秀，天生便是一线城市“深耕王”（广州）。
越秀，诞生与大本营就在一线城市。
建立于1983年，越秀深耕广州已“42年”！
更紧要的是越秀也曾至少10多年是广州楼市销售NO1，何况21年~23年单城销售额更是年年登上600亿高度，市占率都在12%左以上，23年更是达到18%傍边，异常于广州每5个买房主说念主就有1东说念主买的是越秀。不仅如斯，越秀广州名目复购率超40%，老带新比例达35%……
越秀，妥妥的是广州楼市“领头羊”，是“一线城市顶级操盘手”！
当今的问题是，看成广州区域龙头如何成为更多“宇宙一线城市”的头部房企，这是行业下行期越秀更大的一步棋。事实上，从今天越秀24年一线城市的漂亮得益单不错看出，越秀“一线计策”也曾小成！
其次，销售遥遥开头只是遏抑，枢纽是越秀在广州变成了一套一线城市深耕开头的老到交代。
今天，房企作念好一线城市，需要一套“既均好，又开头”的系统交代，才能在一线城市深耕作念大。
今天房企内在的一个短板一个漏洞，就可能让房企在一线城市溃逃而走。
而对越秀而言，42年的深耕和开头，也曾变成了一套老到和实用的交代。即“精确投拓+高端居品+精益惩办+财务开头”的“四合一”交代，在一线城市构建越秀的竞争壁垒。
而以前3年越秀的新任务是，如何把这一套“四合一”一线计策交代，从广州复制到北京、上海！
其三、复盘越秀的北京，上海一线城市“四合一”延迟模子，越秀果然是系统开头。
上风1：超低老本的融资力与密致现款流惩办
一线城市拿地开头拼的是钱，何况一则量要大，二还要低廉，统筹兼顾！
一线城市化地盘价钱不菲，前期资金插足精深，对比二三线城市拿地更多在10亿到30亿，但一线城市中枢性块动辄便是50亿到100亿，这对房企资金漠视了超高条目。是以这就高度检会房企密致现款流惩办和低老本且多元化融资才智的水平。
在这一块，越秀地产胜出了同界限房企。
比如投资级的越秀地产2024年加权平均融资老本也曾低至3.49%，为TOP10房企最低水平之一，而境内公司债老本更是低至恐怖的2.25%，联系于行业平均利差达150~200个基点，为同界限房企的最低水平。
这个低老本融资上风也让越秀在拿地单名目IRR不错训斥2~3个百分点，权臣普及越秀一线城市拿地竞价才智。
一样，越秀筹划性现款流链接3年为正，2024年筹划性现款流净额217.3亿，2024年末现款储备超500亿，强力赞助了越秀北京昌平、上海长宁等地块保证金支付。
上风2：“6+1”多渠说念的开头拿好地的才智
都知说念名目操盘，投资定存一火。
与二三线城市不同的是，一线城市地盘价钱占总共开导总老本突出60%以上，因此拿地测算，精确投资就变得存一火紧要。
另一方面，如今top10房企基本都盯紧一二线中枢性块，投资同质化，竞争烈度普及，这也导致这2年一线城市中枢性块不休地王频出，溢价炸裂，最终一线城市中枢性块争夺进入尖锐化！
越秀的投资，与其更好，不如不同。
越秀，有我方开头的特有各别化渠说念。
拿地行活的专科性无谓多说，不同的是越秀有我方草创的“6+1”各类化增储老到交代。
这个6+1是指越秀多大哥到的“产城交融、国企协调、城市更新、收并购、产业勾地、TOD形状+招拍挂”多渠说念拿地形状。
这不是说说辛苦，要知说念2024年越秀新增土储中，有66%是通过非传统渠说念得到，有用训斥拿地老本！
越秀的6+1逃避了单一血拼招拍挂的高溢价，低利润地块的无奈。
比如越秀通过宇宙开头的TOD形状调解上海地铁公司申通地铁开导莘庄TOD名目。这一形状的克己是能得到区位极佳且竞争门槛高的地块！
一样，在北京，越秀通过国企协调得到存量资源名目。
比如越秀与北京住总、上海临港等场所国企建立结伙公司，旁边协调方在地缘资源及产业导入方面的上风，2024年通过此类协调得到北京昌平回龙不雅、上海长宁地块！
越秀特有且开头的6+1拿地形状，不仅助力越秀在一线城市常常拿地，何况也使得越秀在2024年一线城市土储平均净利润率保管在12.8%，高出二线城市名目4.5个百分点。
上风3：“高端居品”开头力
一线城市高净值东说念主群占比高，也都是“见过世界”的东说念主，是以对居品极为抉剔，加上一线城市居品竞争热烈，是以仅会拿地，拿到好地还不够，能否打造惬心级、既叫好又叫座的高端居品才智就成为深耕一线城市的第二战争！
越秀在“好屋子，在高端居品”发力比其他房企更早。
董事长林昭远示意；“从2019年以来，越秀就预判到行业会从高盘活优先转向居品作事品性优先的新期间。是以越秀前瞻漠视了以“好屋子、好作事、好品牌、好团队”看成“四好”企业，在公司进行计策性转型和才智打造，切实作念好四好企业。”
而在居品系上越秀地产通过“4+X居品系”计策，构建了覆盖不同客群需求的居品矩阵，并在高端阛阓变成权臣各别化上风。4+X大居品系（樾、和樾、天、星汇），既覆盖了高能级城市85%客群需求，又契合了一线城市高端居品的开头。
比如越秀通过“樾”系高端居品线（如琶洲·樾、香山樾），融入绿色低碳与智能科技，2024年高端名目销售占比普及至38%。
比如越秀居品研发了“第三代幕墙窗系统”，中枢袭取隐框联想实现高达90%窗墙比，这较传统居品普及30%采光面，搭配微透风手艺降死板耗45%。
阛阓，是居品最佳的验金石。
数据败露，广州地标名目琶洲南TOD以86.01亿元成交额蝉联2024年全市商品住宅销售榜榜首；北京香山樾则以60.17亿的全口径销售额，位列2024年北京商品住宅销售榜第二，海淀区第一；上海越秀·苏河·和樾府实现“四开四罄”、累计销售额冲破69亿元；成都越秀·天悦云萃亦然屡开屡罄，2024年度销售额冲破30亿。
上风4：精益惩办，助力高效运营
2021年行业开启下行周期后，越秀地产开启了一场由内除外的变革。即“以精益惩办，把制造业的密致理念导入到造屋子之中。”
通过制造体系的圭臬化耕种，越秀实现高端名目报建至录用周期压缩至22个月，较行业平均镌汰6个月，保修期内投诉率下跌至0.8件/百户。这种体系化才智赞助其在北京等中枢城市保管8-10%的市占率，变成可抓续的高端居品竞争力。
精益惩办在越秀地产不是一句标语，而是实委果在的遏抑、效益精进！
比如通过BIM系统实现98%的图纸问题前置处理，最大化减少现场返工；
比如奉行“寰宇墙三濒临缝”工法，单名目对缝查验点超5万个，精度过错≤1mm；
比如建立全链条密致运营机制，名目平均开盘周期较行业镌汰15%-20%。
精益惩办，也让越秀在一线城市有的放矢。
比如北京楼市预售政策相对宽松（施工进程达25%即可预售），这意味着房企需快速开导。而越秀凭借精益惩办引申“三快策略”（快速开工、快速开盘、快速回款），北京25年热销的越秀和樾望云、和樾玉鸣两个名目拿地到开盘仅4个月傍边。
2025年越秀还在陆续精进。
比如最近越秀新建立了坐蓐惩办中心，整合联想、工程、老本等部门，名目开导周期镌汰至9.8个月，较行业平均快23%！
小结
面向异日，越秀林昭远以为：“2025年房地产阛阓应该会好于2024年，本年越秀也将去化率从48%普及到51%，咱们照旧要公布销售筹划1205亿，惩办层有信心2025年达成这个筹划。”
事实上，从25年最新的1-3月份销售数据看，越秀劲销308亿，同比大增42%！
对越秀是一线城市掘金高东说念主，你怎样看，迎接留言连络考虑！
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